Las verdades que no gustan

Borja Mateo escribe en estrategiasdeinversion.com este interesante artículo sobre el sector inmobiliario:

El 16 de marzo el Tesoro Público ha realizado una presentación ante inversores españoles y extranjeros con el fin de convencerles de las bondades de la economía española. ¿Qué dice el Ministerio de Economía sobre el mercado inmobiliario[1]?

• En estos momentos existirían alrededor de 500 mil pisos de primera mano a la venta;
• Habría unas 310 mil viviendas ya sea en un estadio de construcción avanzado o bien que vana a ser indiciadas a lo largo de este año;
• De los dos puntos anteriores se desprende que, para el año 2013, el número de viviendas de primera mano aún a la venta será de unas 180 mil

Pero: ¿puede ser esto correcto? Para verlo hemos de saber cuál es la realidad del mercado. En España existen:

• 3 millones de pisos vacíos en grandes zonas urbanas[2];
• 620-720 mil tanto en zonas urbanas de primera residencia como en zonas de veraneo a la venta[3];
• 730 mil viviendas en construcción y 572 mil paralizadas en construcción;
• 1,243 millones de viviendas de primera mano finalizadas[4] (de las cuales el 70-80% a la venta[5]);
• La demanda de pisos por año asciende a un máximo de 220 mil unidades, de las cuales 15.000 adquiridas por extranjeros no residentes[6]

De todo ello se deduce que:

• España tardará, por lo menos, 8,5 años en absorber los pisos de primera y de segunda mano a la venta;
• Si sumamos los pisos en construcción nos vamos, como mínimo a los 14,5 años;
• Si sumamos el ritmo de pisos vacíos que salen al alquiler [7]nos podemos ir perfectamente a los 16-18 años[8]

Pero, ¿por qué la Ministra de Economía nos intenta, de forma dolosa, inducir al error?

El cálculo político es claro:

• El fin primordial es que el Fondo Monetario no intervenga España ya que esto supondría el adelantamiento de las elecciones y la sustitución del actual gobierno;
• Para evitarlo hay que ocultar la situación patrimonial del sistema financiero español que es mucho peor que la declarada: los activos (los bienes) de los bancos valen a precios de mercado mucho menos que sus pasivos (sus deudas), es decir, muchos de ellos son inviables;
• A tal fin hay que ocultar la situación del mercado inmobiliario español puesto que la anterior es consecuencia directa de esta;
• Con el fin de que los activos no sigan cayendo de precio de mercado hay que hacer creer a nacionales y extranjeros que:

• 1. Los pisos en venta son muchos menos que los reales;
  2. La demanda está muy por encima de la real;
  3. Los precios de los pisos han caído mucho menos de lo que lo han hecho[9];
  4. Los pisos en construcción y en proyecto de obra son muchos menos que los reales

¿Cuáles son los mayores enemigos de esta estrategia?

• La subida de los tipos de interés;
• La demanda mermada de pisos contra una enorme oferta que incluye, no sólo los pisos ya construidos sino también los que están en proceso de construcción y los que tienen proyecto de obra;
• La bajada de los alquileres que hace, sobre todo en un escenario de subida de tipos, que estos sean mucho más interesantes que comprarse un piso y los precios de las casas bajen aún más;
• Una pirámide de población invertida que merme la demanda de pisos;
• La constatación por parte de la ciudadanía de cuál es la situación real del mercado inmobiliario, de que los precios van a continuar bajando y de que, por tanto, postergue la adquisición de un piso con la consecuente bajada de los precios de los mismo. Este hecho llevaría a que los agujeros del sistema financiero español se agudizaran

Cualesquiera de los elementos que acabo de mencionar, por sí mismo y de forma independiente hace que los precios de los pisos bajen; ¿qué crees que sucederá sin, en un momento dado, confluyen todos a la vez? Tú mismo te puedes contestar a estar pregunta

En todo momento subyace, como va siendo el caso desde 2003, el deseo de hacer creer a la población que, cualquier momento, independientemente de cuál sea este, es el adecuado para adquirir una casa, todo ello a pesar de que se sabe, que eso es falso.

Comprarse un piso ahora es la peor inversión que un ciudadano puede hacer. Los pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Lo bien informado es esperar, alquilar y, sobre todo, negociar un alquiler ya existente.

La regla de oro para saber si un piso está a valor real es:

• Pisos en grandes zonas urbanas tales que Gran Bilbao, Madrid, Barcelona,…mirar precios de 2005-2006 y aplicar un descuento del 65-70%
• En zonas de veraneo (costa y montaña) el descuento ha de ser del 80-85%

Otra forma de ver si estamos en precio objetivo es

• Grandes zonas urbanas: nunca pagar más de 18-20 veces el alquiler anual de la vivienda en cuestión, es decir, el rendimiento de la inversión ha de ser del 5%-5,6% anual;
• Zonas de veraneo: no paguemos más de 10-12,5% veces el alquiler anual del piso, es decir, el rendimiento ha de ser el 8-10% anual

Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario” (editorial Manuscritos) que será presentado, por sexta vez, el lunes 28 de marzo en Madrid al que estáis todos invitados

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[1] Todos los datos son sacados de la presentación del Ministerio

[2] Ricardo Vergés Escuín

[3] Anuario Estadístico de Acuña y asociados, http://www.idealista.com

[4] Tanto este como el anterior dato son obtenidos del artículo de Ricardo Vergés Escuín “La información asimétrica en el sector inmobiliario español”

[5] Cálculo del autor basado en estimaciones reales sobre los pisos, que ya finalizados, puedan estar ya a la venta. No todos los pisos construidos lo están

[6] En “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España”

[7] En cuanto los tipos de interés suban el número de pisos que salgan al alquiler también lo harán ya que muchos propietarios, ante el aumento de las hipotecas, estarán obligados a sacarlas a este mercado

[8] En todos estos calculus no hemos tenido en cuenta los pisos que se hallan en proyecto de obra y que no han sido ni iniciados

[9] Según el índice de precios de vivienda de segunda mano del Ministerio de Vivienda los mismos habrían bajado el 8% entre mediados de 2006 –el pico de la burbuja- y el final del segundo semestre de 2010; nosotros sabemos que la bajada ha rondado el 29%

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