Duelo en el sector inmobiliario

Escrito por el catedrático José García Montalvo y publicado en La Vanguardia, vía reggio´s:

Hace más de tres años que dura el duelo por la debacle del sector inmobiliario español. Los datos del 2010 muestran la magnitud de la tragedia: la iniciación de viviendas ha caído al 10% del nivel del 2006. Por su parte los precios han caído oficialmente un 13%, aunque otras fuentes sitúan la caída en el 18%. En fin, un drama.

A finales del 2007 comparé el duelo de los asistentes al funeral inmobiliario (Gobierno, promotores y constructores, banqueros, etcétera) con el duelo por la pérdida de un familiar. Los psicólogos distinguen varias etapas bien definidas en el proceso del duelo. En primer lugar hay shock y negación. Luego aparece la ira y la culpa. Le sigue la depresión y la percepción disfuncional de la realidad. Y, finalmente, la fase de aceptación y la superación del duelo.

La fase de shock pilló al Gobierno hablando de que España tenía el mejor sector inmobiliario (Chacón dixit) y el mejor sector financiero del mundo (Zapatero dixit), a pesar de que todos los indicadores de peligro de la economía española estaban centelleando en rojo hacía mucho tiempo. Rápidamente, llegó la fase de negación (de la crisis), que duraría dos años. Los promotores y constructores también estaban inicialmente en shock: ¿cómo es posible que no haya compradores para una casa de 50 metros cuadrados si solo pedimos 600.000 euros?

Inmediatamente pasaron a la negación: “Que nadie espere que el precio de la vivienda baje”, “la demanda anual no bajará de 450.000 viviendas”, o “el precio de la vivienda se vaa disparar si no se construye más” se empeñaban en decir. El sector bancario, por su parte, negaba que fuera a tener ningún problema: tenía provisiones de sobra y una tasa de morosidad mínima. Y mientras, refinanciaba a promotores y constructores como si la cosa fuera a ser una tormenta de verano.

Casi simultáneamente aparece la ira, proyectada contra la prensa internacional. Querían hundir a España y desanimar la compra de vivienda de los inversores. Inmediatamente, comenzó la fase de culpa, pero de una manera especial. En un duelo normal la atribución de responsabilidad es interna: si un familiar muere en un accidente la persona en duelo cree que es su culpa. En el caso del Gobierno y los promotores funcionó al revés. El Gobierno rápidamente culpa a la crisis financiera internacional.

Recientemente, Zapatero utilizó un informe del FMI muy autocrítico para justificarse: ellos tampoco vieron venir la crisis. ¡Mal de muchos, consuelo de tontos! Los promotores culpan a las entidades financieras de sus desgracias con unos argumentos realmente sorprendentes. Les hacen la competencia desleal vendiendo viviendas, y no dan créditos. Pero claro, los bancos están vendiendo las viviendas que algún constructor les dio al no poder pagar sus deudas. Por tanto, es uno de los suyos quien, en última instancia, les está haciendo la competencia.

Respecto al crédito se niegan a aceptar que hace falta alguien que lo ofrezca pero también alguien que lo demande. El sector financiero le echa la culpa a la crisis financiera global mientras utiliza la conocida táctica de extender y pretender, controlando su morosidad de las formas más diversas: refinanciando, adjudicándose inmuebles, etcétera.

Un tiempo después llega la fase de percepción disfuncional de la realidad. El Gobierno en pocos días pasa de decir que no hay crisis a ver brotes verdes en todas partes. La recuperación llegará el siguiente trimestre dice cada trimestre. Los promotores pasan en pocos días de no aceptar que los precios de la vivienda puedan bajar a decir que ya habían bajado mucho, todo lo que podían bajar. Las ministras de Vivienda alientan a los ciudadanos: “Es el mejor momento para comprar una vivienda”. Y Zapatero zanja en Estados Unidos: los precios de la vivienda han tocado suelo. A los pocos días Tinsa dice que la caída del precio se acelera y la UE que los precios tienen que caer todavía un 17% en España. Por su parte, el sistema financiero sigue a lo suyo, con discreción. Y, mientras la crisis se acentúa, la iniciación de viviendas se sigue hundiendo, las viviendas terminadas no se venden y las tasas de morosidad de las entidades financieras se disparan.

Los psicólogos dicen que hay riesgo de que no se supere la fase de percepción disfuncional de la realidad. Por eso muchas veces es necesario un especialista. Al Gobierno español y la banca les hicieron falta nada menos que tres psiquiatras: uno llamado mercados, otro Unión Europea y otro de casa, llamado Banco de España. El Gobierno empieza a aceptar, a regañadientes, la realidad. Las entidades financieras empiezan a sentir el aliento del Banco de España en la nuca: si os quedáis casas, el 30% de cobertura a partir del segundo año; si un crédito es moroso y tiene solares como garantía, un 50% de cobertura al final del primer año; y si no tienes suficiente capital te recapitalizaremos a la fuerza.

La fase de aceptación parece estar en marcha, aunque no para todos. Los promotores siguen en su propio mundo de ilusión y fantasía. Piden 72.000 millones de financiación bancaria. Dicen que los precios no pueden bajar más y que nunca bajaron en las mejoras zonas, en contra de la evidencia disponible. Piden medidas para agilizar la recalificación de terrenos con el enorme stock de viviendas sin vender que existe. Siguen pensando en construir 300.000 o 350.000 viviendas anuales a pesar de que el grupo de edad de primeros compradores se contraerá drásticamente en los próximos años como consecuencia de las mínimas tasas de natalidad de finales de los años ochenta. Siguen sin aceptar la diferencia entre demanda potencial (asociada a la demografía) y demanda efectiva (que también tiene en cuenta las tasas de desempleo y, sobre todo, la renta). Considerando la renta disponible de los hogares, los precios de la vivienda en España siguen siendo estratosféricos.

Y en todo esto, ¿dónde están los expertos y economistas del Inside job español? Aquellos que decían que la demanda justificaba construir 650.000 viviendas anuales, o cualquier cantidad que a la asociación de promotores que pagaba el informe de turno le pareciera oportuna. Aquellos que, desde su despacho en una entidad financiera, decían que el sistema financiero español no tenía ningún problema. Aquellos que decían que la crisis no llegaría a España mientras entraban en su oficina gubernamental. Aquellos que decían, ya en plena crisis, que la economía española necesitaba cuatro millones de inmigrantes más. Pues ahí siguen: ahora dándonos lecciones de cómo salir de la crisis. Quizás algún día habría que hablar también de ellos.

En fin, reconozco que me equivoqué en la extensión de cada fase cuando hace algunos años planteé como sería el duelo por el sector inmobiliario español. Pero la culpa no es mía: es del psicólogo que invento la teoría del duelo…

José García Montalvo. Catedrático de Economía de la UPF.

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Las verdades que no gustan

Borja Mateo escribe en estrategiasdeinversion.com este interesante artículo sobre el sector inmobiliario:

El 16 de marzo el Tesoro Público ha realizado una presentación ante inversores españoles y extranjeros con el fin de convencerles de las bondades de la economía española. ¿Qué dice el Ministerio de Economía sobre el mercado inmobiliario[1]?

• En estos momentos existirían alrededor de 500 mil pisos de primera mano a la venta;
• Habría unas 310 mil viviendas ya sea en un estadio de construcción avanzado o bien que vana a ser indiciadas a lo largo de este año;
• De los dos puntos anteriores se desprende que, para el año 2013, el número de viviendas de primera mano aún a la venta será de unas 180 mil

Pero: ¿puede ser esto correcto? Para verlo hemos de saber cuál es la realidad del mercado. En España existen:

• 3 millones de pisos vacíos en grandes zonas urbanas[2];
• 620-720 mil tanto en zonas urbanas de primera residencia como en zonas de veraneo a la venta[3];
• 730 mil viviendas en construcción y 572 mil paralizadas en construcción;
• 1,243 millones de viviendas de primera mano finalizadas[4] (de las cuales el 70-80% a la venta[5]);
• La demanda de pisos por año asciende a un máximo de 220 mil unidades, de las cuales 15.000 adquiridas por extranjeros no residentes[6]

De todo ello se deduce que:

• España tardará, por lo menos, 8,5 años en absorber los pisos de primera y de segunda mano a la venta;
• Si sumamos los pisos en construcción nos vamos, como mínimo a los 14,5 años;
• Si sumamos el ritmo de pisos vacíos que salen al alquiler [7]nos podemos ir perfectamente a los 16-18 años[8]

Pero, ¿por qué la Ministra de Economía nos intenta, de forma dolosa, inducir al error?

El cálculo político es claro:

• El fin primordial es que el Fondo Monetario no intervenga España ya que esto supondría el adelantamiento de las elecciones y la sustitución del actual gobierno;
• Para evitarlo hay que ocultar la situación patrimonial del sistema financiero español que es mucho peor que la declarada: los activos (los bienes) de los bancos valen a precios de mercado mucho menos que sus pasivos (sus deudas), es decir, muchos de ellos son inviables;
• A tal fin hay que ocultar la situación del mercado inmobiliario español puesto que la anterior es consecuencia directa de esta;
• Con el fin de que los activos no sigan cayendo de precio de mercado hay que hacer creer a nacionales y extranjeros que:

• 1. Los pisos en venta son muchos menos que los reales;
  2. La demanda está muy por encima de la real;
  3. Los precios de los pisos han caído mucho menos de lo que lo han hecho[9];
  4. Los pisos en construcción y en proyecto de obra son muchos menos que los reales

¿Cuáles son los mayores enemigos de esta estrategia?

• La subida de los tipos de interés;
• La demanda mermada de pisos contra una enorme oferta que incluye, no sólo los pisos ya construidos sino también los que están en proceso de construcción y los que tienen proyecto de obra;
• La bajada de los alquileres que hace, sobre todo en un escenario de subida de tipos, que estos sean mucho más interesantes que comprarse un piso y los precios de las casas bajen aún más;
• Una pirámide de población invertida que merme la demanda de pisos;
• La constatación por parte de la ciudadanía de cuál es la situación real del mercado inmobiliario, de que los precios van a continuar bajando y de que, por tanto, postergue la adquisición de un piso con la consecuente bajada de los precios de los mismo. Este hecho llevaría a que los agujeros del sistema financiero español se agudizaran

Cualesquiera de los elementos que acabo de mencionar, por sí mismo y de forma independiente hace que los precios de los pisos bajen; ¿qué crees que sucederá sin, en un momento dado, confluyen todos a la vez? Tú mismo te puedes contestar a estar pregunta

En todo momento subyace, como va siendo el caso desde 2003, el deseo de hacer creer a la población que, cualquier momento, independientemente de cuál sea este, es el adecuado para adquirir una casa, todo ello a pesar de que se sabe, que eso es falso.

Comprarse un piso ahora es la peor inversión que un ciudadano puede hacer. Los pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Lo bien informado es esperar, alquilar y, sobre todo, negociar un alquiler ya existente.

La regla de oro para saber si un piso está a valor real es:

• Pisos en grandes zonas urbanas tales que Gran Bilbao, Madrid, Barcelona,…mirar precios de 2005-2006 y aplicar un descuento del 65-70%
• En zonas de veraneo (costa y montaña) el descuento ha de ser del 80-85%

Otra forma de ver si estamos en precio objetivo es

• Grandes zonas urbanas: nunca pagar más de 18-20 veces el alquiler anual de la vivienda en cuestión, es decir, el rendimiento de la inversión ha de ser del 5%-5,6% anual;
• Zonas de veraneo: no paguemos más de 10-12,5% veces el alquiler anual del piso, es decir, el rendimiento ha de ser el 8-10% anual

Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario” (editorial Manuscritos) que será presentado, por sexta vez, el lunes 28 de marzo en Madrid al que estáis todos invitados

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[1] Todos los datos son sacados de la presentación del Ministerio

[2] Ricardo Vergés Escuín

[3] Anuario Estadístico de Acuña y asociados, http://www.idealista.com

[4] Tanto este como el anterior dato son obtenidos del artículo de Ricardo Vergés Escuín “La información asimétrica en el sector inmobiliario español”

[5] Cálculo del autor basado en estimaciones reales sobre los pisos, que ya finalizados, puedan estar ya a la venta. No todos los pisos construidos lo están

[6] En “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España”

[7] En cuanto los tipos de interés suban el número de pisos que salgan al alquiler también lo harán ya que muchos propietarios, ante el aumento de las hipotecas, estarán obligados a sacarlas a este mercado

[8] En todos estos calculus no hemos tenido en cuenta los pisos que se hallan en proyecto de obra y que no han sido ni iniciados

[9] Según el índice de precios de vivienda de segunda mano del Ministerio de Vivienda los mismos habrían bajado el 8% entre mediados de 2006 –el pico de la burbuja- y el final del segundo semestre de 2010; nosotros sabemos que la bajada ha rondado el 29%

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Extender y pretender [José García Montalvo UPF.]

«Los resultados muestran que nuestros bancos están suficientemente capitalizados a pesar de que las pruebas de estrés fueron más duras que las previstas originalmente debido a las tasas específicas de pérdidas aplicadas a la exposición inmobiliaria». No, no son palabras del gobernador del Banco de España o la ministra de Economía. Son comentarios del Banco de Irlanda después de que el Anglo Irish Bank superara los test de estrésel pasado julio.

Durante las últimas semanas han vuelto las dudas sobre la solvencia del sistema financiero español que parecían haberse superado tras el éxito en las pruebas de resistencia. El último en apuntarse ha sido Moody’s que la semana pasada avisó de que mantendrá la perspectiva negativa para la banca española tras estimar que tiene un déficit de capital de 17.000 millones, algo más que el volumen de apoyo público que ya se había concedido (vía FROB y Fondo de Garantía de Depósitos) hasta julio.

La semana anterior, UBS señalaba que la banca española necesitaba entre 70.000 y 120.000 millones de euros para reforzar sus niveles de capital y provisiones. Las dudas sobre la salud de la banca española pesan como una losa sobre la prima de riesgo de nuestra deuda soberana.

Esta misma semana, el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordónez, aseguraba que los mercados no son infalibles y han olvidado los buenos resultados de los test de estrés . Según su argumentación, no se puede tener sospechas de España por lo que ha pasado con Irlanda puesto que nuestras pruebas de resistencia fueron más duras y exhaustivas y el valor de los activos inmobiliarios no ha podido variar tanto en tres meses.

La dureza extra que aplicó el Banco de España a las pruebas fue, por ejemplo, suponer en el peor escenario una caída de precios de la vivienda del 8,8% en 2010 y del 15,2% en 2011. Pues bien, en Irlanda las pruebas suponían una caída del 17% en 2010 y un 5% en 2011. Bastante duro, ¿no? Además, en junio de 2010 las estadísticas irlandesas mostraban ya una caída del precio de la vivienda cercana al 30%, por contraposición con España, donde oficialmente sólo habían caído en torno al 10%.

Respecto a la exhaustividad de las pruebas españolas: mientras en Irlanda no se quería suspender a ninguna institución, aquí se pensó que sin algunos suspensos la credibilidad de los test podría ponerse en entredicho. Pero tenían que ser instituciones no muy grandes. Por eso se cubrió a casi todas las instituciones financieras.

Sin duda, el punto clave es el valor de los activos inmobiliarios. En Estados Unidos la burbuja inmobiliaria se materializó en hipotecas que se empaquetaban y se vendían como activos. Al haber mercados, el precio de estos activos era observable. Por tanto, había una mecha corta entre la caída del precio de dichos activos y su impacto en los balances bancarios.

Sólo la eliminación de la obligación de valorar a precio de mercado estiró algo esta mecha, en lo que se denominó la estrategia de extender y pretender (extend and pretend). En España la mecha es muy larga: el mecanismo que generó la burbuja inmobiliaria se basó en la sobretasación. Pero son justamente estos precios de tasación los que sirven para valorar activos y garantías.

Los incentivos perversos de la relación entre entidades financieras y empresas tasadoras permiten que el proceso de reducción de precios de tasación se pueda ajustar a la capacidad de absorción de pérdidas de los bancos y cajas. Por este motivo, mientras los precios de transacción parece que han caído significativamente, los de tasación siguen una lenta senda descendente. Extender y pretender made in Spain.

A pesar de su defensa de las pruebas de estrés, Fernández Ordónez, y también González-Páramo, recomendaban esta semana más transparencia a las entidades financieras españolas sobre su exposición al sector inmobiliario. El gobernador argumentaba que hay que hacerlo porque la «percepción de la realidad es mucho peor que la realidad misma». Pero con el porcentaje de sobretasación existente no será de mucha ayuda que el Banco de España pida información trimestral del loan to value de la cartera minorista o el desglose de los créditos de dudoso cobro, sus garantías y sus coberturas.

El tema es la valoración. ¿Cuándo fueron tasados los activos inmobiliarios en balance o utilizados como garantía? ¿Ha sido actualizada la tasación? ¿Cuál es la relación entre el valor de tasación y el precio original del inmueble? Mientras no se conteste a estas preguntas los mercados seguirán pensando que en España el sector financiero sigue extendiendo y pretendiendo.

José García Montalvo es catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

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Los precios de la vivienda

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Activos inmobiliarios dañados

Vivienda social para quien menos la necesita

"El problema de esta medida es que dejará fuera del acceso a la VPO a las rentas bajas, que son las que de verdad necesitan este tipo de inmuebles", apunta Izquierdo (IEE). "Los colectivos más desfavorecidos se encuentran con un menor acceso al crédito, además", añade. Además, Izquierdo aboga por "plantearse claramente el modelo de VPO", ya que si éste se quiere considerar "social", debe "volcarse en el alquiler para quienes menos ingresos tienen". Un arrendamiento rotacional que sólo duraría mientras el arrendatario cumple las condiciones de renta exigidas, garantizándose así la función de protección social de esos pisos.

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El ajuste inmobiliario en España

artículo del catedrático José García Montalvo publicado en El País el 29-XI-2009, vía burbuja.info

Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.

El mercado inmobiliario

A FONDO

El grueso del ajuste en el inmobiliario, como en otros sectores en España, se da en cantidades y no en precios

Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.

¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".

El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.

Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.

Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.

En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años. -

José García Montalvo es catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra

El ajuste inmobiliario en España · ELPAÍS.com

El alquiler como solución

Miguel -amigo- me escribe un e-mail desde Madrid en el que me dice está de acuerdo con mi post del pasado día 14 de octubre sobre el mercado de la vivienda a partir de un documento de Fedea; en él hace referencia al sacrificio de anteriores generaciones para comprar una vivienda -sus padres y los míos-, no mayores que los que tienen que hacer hoy las nuevas familias. También me recuerda que antes del desarrollismo eran mayoría los españoles que vivían en régimen de alquiler, como en el resto de Europa. Y así era.

Hoy publican en La Vanguardia dos de los firmantes del documento de Fedea, Luis Garicano, de London School Of Economics, y José García Montalvo, de la Universitat Pompeu Fabra, y vuelven sobre lo ya publicado [y no es redundante]. ¡A ver si les hacen caso!:

El mercado inmobiliario español tiene al menos tres características inusuales. Primero, es un mercado de alquiler muy reducido: en torno al 13% de las viviendas principales. Esta tasa es especialmente baja si se compara con la de otros países europeos como Alemania o Francia (con tasas superiores al 40%) o el Reino Unido (en torno al 30%). Segundo, la tasa de viviendas vacías supera el 16%. Tercero, la accesibilidad de la vivienda se ha reducido notablemente en los últimos años y es la peor de nuestro entorno. En diciembre de 1997, el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que diez años después suponía 7,7 veces esa renta.

Estas peculiaridades suponen que muchas personas no encuentran un lugar adecuado para vivir. En especial, la población joven que intenta acceder a su primera vivienda ha soportado gran parte de la carga generada por los desequilibrios mencionados: más del 65% de los jóvenes españoles entre 25 y 29 años viven con sus padres, frente al 20%-22% en Francia, Holanda o el Reino Unido. Además, la debilidad del mercado de alquiler limita la movilidad de los trabajadores, que no pueden hallar de forma rápida alojamiento en otros municipios donde podrían encontrar empleo o mejores condiciones laborales.

Consideramos, por tanto, que es urgente adoptar medidas para movilizar el mercado de alquiler. Tales medidas podrían ayudar a salir de la crisis, al contribuir a eliminar el exceso de viviendas sin vender y a ajustar los precios con mayor rapidez, mejorarían drásticamente la accesibilidad de la vivienda, y permitirían aumentar los ingresos de los pequeños propietarios y reducir los efectos de la crisis sobre las economías familiares. Todo esto contribuiría a reducir el paro.

Para ello, junto con otros 17 economistas (ver www.crisis09.es para encontrar la lista completa), hemos propuesto una serie de medidas de reforma. Describimos a continuación las más importantes.

Medida 1: Potenciar el mercado de alquiler mediante la liberación de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de la trabas a los inquilinos.

Para estimular el mercado de alquiler conviene reformar las limitaciones introducidas por la LAU, acercándolas a las vigentes en otros paises europeos con mayores tasas de alquiler. Para ello, proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año, para aproximarnos a la situación de otros paises europeos. Además proponemos también una refoma legal que permita a los notarios acreditar el incumplimiento en el pago del alquiler. El incremento de la seguridad jurídica evitaría que los propietarios adoptasen medidas de autoprotección como la exigencia de fianzas elevadas.

Medida 2: Suprimir con carácter inmediato todos los incentivos fiscales a la compra de vivienda.

La mal llamada "cultura de la propiedad" española ha sido alentada por una maraña de beneficios fiscales a la construcción y la compra de viviendas. Por el contrario, los incentivos fiscales al alquiler de viviendas son escasos. Proponemos que se supriman los subsidios a la compra de vivienda y que se dediquen los recursos así obtenidos a financiar temporalmente una desgravación para el alquiler de vivienda.

Medida 3: Suprimir la vivienda de protección oficial en propiedad y reorientar la protección social hacia el mercado de alquiler.

La asignación de vivienda protegida en propiedad, en tanto que su volumen es muy limitado y la demanda muy alta, toma la forma de una lotería en que muy pocos beneficiados reciben una subvención muy elevada. Además una vez obtenida la vivienda, los cambios de la renta del hogar no supone la pérdida o la devolución de la subvención disfrutada. Este régimen es, asimismo, fuente de numerosos fraudes. Pensamos que, debido a los factores expuestos, se debería suprimir la creación de nueva vivienda protegida en propiedad, especialmente en un contexto de exceso de oferta como el actual, y dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta. Este subsidio no tendría porque trasladarse de manera significativa a los propietarios en la situación actual de aumento de la oferta y caída de las rentas de alquiler.

Por un mercado de la vivienda que funcione: Una propuesta de reforma estructural

Propuesta de FEDEA, Fundación de Estudios de Economía Aplicada, para una reforma estructural del mercado de la vivienda. Entre los economista que suscriben el documento se encuentra José García Montalvo, que ya advirtió sobre la burbuja inmobiliaria. [también existe documento en PDF]

Un mercado de la vivienda que no funciona

El inadecuado marco regulatorio del mercado inmobiliario en España ha generado importantes distorsiones económicas tales como la escasez artificial de viviendas de alquiler, una elevada absorción de la inversión productiva por parte de este sector e, indirectamente, un bajo crecimiento de la productividad. Sin embargo, son mucho más importantes sus consecuencias sociales, como el excesivo endeudamiento de las familias, la disminución de la accesibilidad de la vivienda o las distorsiones a la movilidad de los trabajadores. La corrección de esta situación requiere un cambio profundo de la regulación de este mercado.

El mercado inmobiliario español presenta un conjunto de rasgos que lo diferencian de otros países europeos. El más notorio es la alta tasa de propiedad, que supera el 85% del total de viviendas principales y que implica que el mercado de alquiler sea muy débil (en torno al 13%). Esta tasa es especialmente baja si se compara con la de otros países europeos como Alemania o Francia (con tasas superiores al 40%) o el Reino Unido (en torno al 30%). Al mismo tiempo, en España la tasa de viviendas vacías supera el 16%, una cifra excepcional.

Con estas características, la economía española ha experimentado un gran aumento del precio de la vivienda, que se ha doblado en términos reales entre 1999 y 2007, crecimiento tan solo comparable al observado en el Reino Unido en los mismos años. Como consecuencia, se ha construido un número de viviendas muy alto: dos tercios de las viviendas construidas en el Unión Europea entre 1999 y 2007 se sitúan en España.

Además, en los últimos años, la accesibilidad de la vivienda por parte de la sociedad española se ha reducido notablemente. El esfuerzo de los hogares para acceder a la vivienda ha crecido de forma ininterrumpida sin que las políticas de vivienda protegida o los incentivos fiscales hayan producido efectos positivos. En diciembre de 1997, el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que diez años después suponía 7,7 veces esa renta. Este endurecimiento del acceso a la vivienda es especialmente destacable en el colectivo que la adquiere por primera vez. Que esta dificultad quede encubierta en momentos como el actual por unos bajos tipos de interés no cambia las cosas: nadie puede imaginar que el Euribor pueda seguir indefinidamente en torno al 1%.

La actual situación de crisis ha puesto aún más de manifiesto las implicaciones negativas que tienen estas características del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas:

(a) La debilidad del mercado de alquiler limita la movilidad de los trabajadores, que no pueden hallar de forma rápida alojamiento en otras provincias en las que podrían encontrar empleo o mejores condiciones laborales. Por su parte, en Europa se observa que las economías con una mayor tasa de alquiler –como Francia o Alemania– también muestran una mayor movilidad geográfica. Asimismo, en la literatura económica se ha comprobado que la baja movilidad de los trabajadores se asocia a un mayor desempleo. Esto es especialmente grave en un contexto en que la tasa de paro ha alcanzado en España el 18% de la población activa.

(b) El mercado de alquiler no ha sido una alternativa eficaz al mercado de la propiedad, debido en gran parte a sus características institucionales. En consecuencia, no ha conseguido atraer a las viviendas vacías ni ha supuesto un colchón frente a los altos incrementos de los precios de la vivienda.

(c) Muchas personas no encuentran un lugar adecuado para vivir. En especial, la población joven que intenta acceder a su primera vivienda ha soportado gran parte de la carga generada por los desequilibrios mencionados. Cabe señalar que más del 65% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 25 y 29 años viven con sus padres, frente al 20%-22% en Francia, Holanda o el Reino Unido.

(d) Mientras los jóvenes no encuentran donde vivir, existe un enorme exceso de viviendas en venta. Aunque es muy difícil saber a ciencia cierta el número de viviendas nuevas sin vender, una estimación conservadora lo sitúa en algo más de un millón de viviendas, lo que equivale al número de viviendas que se venden normalmente en tres años. Esta es una cifra muy alta. Por ejemplo, a pesar de los excesos inmobiliarios experimentado en Estados Unidos, el parque de viviendas en venta en ese país es inferior a las ventas de un año (alrededor de 9 meses). El exceso de oferta en España supone un freno importante a la recuperación económica, que resulta difícil de imaginar si la construcción de vivienda libre se paraliza durante tres años.

La paradójica coincidencia de un elevado exceso de oferta con la existencia de una gran bolsa potencial de demanda por parte de muchos jóvenes con salarios reducidos y empleos inestables es un signo inequívoco de un mercado que no funciona: los precios no se ajustan suficientemente a la baja.

Consideramos, por tanto, que es urgente adoptar medidas para remediar esta situación. Primero, porque tales medidas podrían ayudar a salir de la crisis, al contribuir a eliminar el exceso de viviendas sin vender y a ajustar los precios con mayor rapidez. Segundo, porque mejorarían drásticamente la accesibilidad de la vivienda, particularmente para los jóvenes. Tercero, porque permitirían aumentar los ingresos de los pequeños propietarios y reducir los efectos de la crisis sobre las economías familiares. Y, finalmente, porque contribuirían a reducir el paro.

Medidas propuestas

Medida 1: Potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de las trabas a los inquilinos

El mercado de alquiler en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que limita la libertad contractual de las partes de dos maneras distintas. Por un lado, impone una duración mínima de los contratos de alquiler de cinco años. Por otro, restringe los aumentos en la renta pagada a la variación del índice de precios de consumo (IPC), que no necesariamente refleja la evolución del mercado de alquiler. Además, este mercado sufre una grave falta de seguridad jurídica, en gran parte derivada de la lentitud judicial a la que se enfrentan los propietarios ante posibles impagos de la renta. Lamentablemente, la reforma de los procedimientos civiles en el año 2000 no supuso avances destacables en esta área.

Numerosos estudios apuntan a que tanto las restricciones a los contratos de alquiler como la falta de seguridad jurídica afectan negativamente al mercado, reduciendo el número y la calidad de las viviendas alquiladas.

Las restricciones a los contratos y el subdesarrollo del mercado de alquiler reducen la movilidad de los trabajadores, disminuyendo la eficiencia de la economía y elevando la tasa de paro. La debilidad del mercado de alquiler impide, además, que éste constituya una alternativa eficaz al mercado de propiedad y que pueda mitigar los incrementos de los precios.

Por tanto, para estimular el mercado de alquiler en España conviene reformar las limitaciones introducidas por la LAU, acercándolas a las vigentes en otros países europeos con mayores tasas de alquiler. Así pues, proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año, para aproximarnos a la situación de otros países europeos. Consideramos que plazos muy inferiores al actualmente vigente en España seguirían dando la estabilidad necesaria al inquilino, sin generar a la vez una carga excesiva sobre el arrendador.

Además, es necesario aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de resolución del contrato y del desahucio en caso de impago del alquiler. Para ello se debería mejorar tanto la regulación procesal (Ley de Enjuiciamiento Civil) como los medios a disposición de la justicia para poder acelerar este tipo de procedimientos. Proponemos también una reforma legal que permita a los notarios acreditar el incumplimiento en el pago del alquiler y declarar el desahucio del inmueble en el caso de que las partes lo hayan acordado así en el contrato de alquiler, en un proceso similar al utilizado en las ejecuciones hipotecarias o de prendas. En caso de resistencia del inquilino a abandonar la vivienda la intervención del juez sería inevitable, aunque los plazos se acortarían significativamente: el juez simplemente visaría el acta y daría la orden de ejecutar.

El incremento de la seguridad jurídica evitaría que los propietarios adoptasen medidas de autoprotección como la exigencia de fianzas elevadas. En particular, pensamos que la ley no debe imponer la obligatoriedad de la fianza.

Medida 2: Suprimir con carácter inmediato todos los incentivos fiscales a la compra de vivienda

En la actualidad existe en España una deducción en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por la compra de la primera vivienda habitual que implica una reducción de la cuota del impuesto por el pago tanto del principal como de los intereses pagados. Esta deducción en la cuota puede alcanzar un máximo de 9.015,18 euros por año. Además, las comunidades autónomas (CCAA) han ido añadiendo en los últimos años otras deducciones a la compra de vivienda aplicables según diversas circunstancias, aunque de menor cuantía.19 La deducción general por vivienda puede calificarse de generosa y ocasiona un alto coste fiscal, que es muy gravoso en la situación actual de elevado déficit público de la economía española.

Por el contrario, los incentivos fiscales al alquiler de vivienda han sido escasos en los últimos años. Si bien existen algunas deducciones muy limitadas en las CCAA, los únicos incentivos destacables para el inquilino se introdujeron en 2008 con la aplicación de la “renta básica de emancipación” (210 euros mensuales para la población de 22 a 30 años, durante un periodo máximo de cuatro años) y la aprobación de una deducción en el IRPF dirigida a contribuyentes con renta inferior a 24.020 euros anuales, que puede ascender al 10% del alquiler abonado.

Tomando en conjunto el sistema, la evidencia apunta a que los incentivos fiscales en España han beneficiado a la vivienda en propiedad frente a la vivienda en alquiler, con los efectos negativos ya citados. Una simulación numérica de la eliminación de las deducciones a la compra de vivienda indica que esta tendría un efecto a la baja tanto en los precios de la vivienda como en el volumen disponible. Las deducciones, además de haber incentivado una asunción de riesgos excesivos, han tenido un carácter claramente regresivo en tanto que no han tomado en consideración la renta de los compradores de vivienda (al menos en el caso de las deducciones por adquisición de vivienda en el IRPF).

En consecuencia, proponemos que se supriman los subsidios a la compra de vivienda y que se dediquen los recursos así obtenidos a financiar temporalmente una desgravación para el alquiler de vivienda. En este sentido valoramos positivamente la iniciativa propuesta por el Presidente del Gobierno en el último Debate del Estado de la Nación (12/05/2009) de eliminar, al menos parcialmente, las deducciones por compra de vivienda.

Medida 3: Suprimir la vivienda de protección oficial en propiedad y reorientar la protección social hacia el mercado de alquiler

La dotación de vivienda con algún grado de protección en España ha estado orientada tradicionalmente hacia la vivienda en propiedad. Así, la vivienda pública en forma de alquiler constituye solo el 1%-2% del parque de viviendas, muy lejos de Francia o el Reino Unido, que tienen tasas superiores al 15%.29

La asignación de vivienda protegida en propiedad, en tanto que su volumen es muy limitado y la demanda muy alta, toma la forma de una lotería en que muy pocos beneficiados reciben una subvención muy elevada. Además, una vez obtenida la vivienda, los cambios de la renta del hogar no suponen la pérdida o la devolución de la subvención disfrutada. De hecho, el régimen de protección vinculado a la vivienda tiene un periodo fijo de 30 años (como regla general), después del cual la vivienda puede ser descalificada. Este régimen es, asimismo, fuente de numerosos fraudes que solo recientemente se han intentado atajar mediante la inscripción de las circunstancias de la vivienda en el registro de la propiedad. Por otra parte, no está claro que la vivienda protegida ayude a moderar los precios de la vivienda libre.

La reorientación de la vivienda protegida desde el mercado de la propiedad hacia el de alquiler es aún muy reciente y limitada. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 plantea como objetivo que un 40% de la nueva oferta de vivienda protegida sea en alquiler. Sin embargo, se niega en parte su objetivo al incluir la posibilidad del alquiler con opción a compra.

Pensamos que, debido a los factores expuestos, se debería suprimir la creación de nueva vivienda protegida en propiedad, especialmente en un contexto de exceso de oferta como el actual, y dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta.

Medida 4: Suprimir o reducir drásticamente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda

El sistema fiscal español incluye, además de las deducciones en el IRPF, otros impuestos que afectan a la vivienda. Así, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es recaudado por los ayuntamientos y grava la propiedad de la vivienda. Por su parte, otros impuestos suponen un gravamen sobre la transmisión de las viviendas: el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que recaudan las comunidades autónomas.

En un momento en que las transacciones en el mercado de la vivienda están cayendo considerablemente (entre 2006 y 2009 el número total de transacciones de compraventa ante notario se ha reducido en más de la mitad), proponemos la eliminación o reducción drástica del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Esta medida dinamizaría la compraventa de viviendas y por tanto favorecería la movilidad geográfica de los propietarios, sin provocar una caída importante de la recaudación. Sugerimos, además, que la pérdida de recaudación por la desaparición de este impuesto podría compensarse a través de un aumento del IBI, que podría tener un tramo autonómico para compensar la reducción de ingresos sufrida por las comunidades autónomas por esta medida. El IBI es un impuesto óptimo desde un punto de vista económico, ya que afecta a un bien como la propiedad inmobiliaria que es completamente inelástico.

Conclusión

Pensamos que una reforma en la regulación del mercado inmobiliario es una condición necesaria para comenzar un nuevo período de crecimiento sostenido.

Esta reforma debería potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos y el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios, eliminar los incentivos fiscales a la compra de vivienda, reorientar la política de vivienda protegida hacia el mercado del alquiler y suprimir o reducir drásticamente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda. Estas medidas contribuirían a lograr un crecimiento más sostenido de la economía española y a la salida de la crisis actual.

Una política de vivienda [inaccesible] para ayuntamientos y promotores

Publicado en Bottup

La ministra Beatriz Corredor, reunida con los líderes de los promotores

La Plataforma por la Vivienda Digna denuncia que actualmente el margen de beneficio para el promotor de vivienda protegida oscila entre un 100% y un 200%

Se sube el límite a más de 47.000 euros para acceder a VPO mientras que se deja fuera a quienes ganen menos de 24.000

La Plataforma por una Vivienda Digna quiere transmitir su más profunda indignación por las últimas medidas anunciadas por el Ministerio de Vivienda, casi todas recogidas en el Plan de Vivienda 2009-2012. Para la PVD, las medidas de Corredor demuestran la entrega del Ministerio a las promotoras y gestores urbanísticos, intentan frenar la caída de precios y agravarán las dificultades de acceso de las familias con pocos ingresos y los jóvenes -la mayoría “mileuristas”- a la vivienda protegida.

Gracias a la intervención del Ministerio comprando suelo a los promotores en apuros, los pisos bajarán menos

Compra de suelo innecesaria

En lo referente a la compra de suelo de promotoras, para la PVD el Estado no necesita comprar ni un metro cuadrado de suelo para construir VPO porque tiene millones de metros cuadrados sin uso que son propiedad de distintos ministerios. Pero además, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha afirmado recientemente que los ayuntamientos y comunidades autónomas tienen hoy suelo público en el que cabrían 225.000 viviendas.

El objetivo de esta compra es en realidad solucionar los problemas de liquidez de algunas promotoras, que podrán así “aguantar el tirón” sin tener que bajar precios para dar salida a su stock. Esto dificulta las posibilidades de acceso a la vivienda que podrían derivarse de la propia evolución del mercado. En otras palabras, gracias a la intervención del Ministerio, los pisos bajarán menos.

Por otro lado, no puede ser una prioridad construir vivienda protegida muy cara en un país en el que hay un millón de pisos nuevos sin vender y cerca de cuatro millones de pisos vacíos. Si la razón es el empleo, el Ministerio podría fomentar las cooperativas reales de vivienda, fórmula que concilia el mantenimiento de la actividad con el acceso a una vivienda asequible. La ausencia de esta opción en el Plan de Vivienda demuestra que la prioridad no es ni el acceso, ni el empleo, sino perpetuar los desorbitados beneficios que giran en torno a lo inmobiliario.

La ausencia de la figura de las cooperativas en el Plan de Vivienda demuestra que la prioridad no es ni el acceso, ni el empleo, sino perpetuar los desorbitados beneficios del sector.

Una alternativa más razonable que se podría barajar para destinar los 300 millones de euros que se gastarán en la compra de suelo, es utilizarlos para convertir parte del stock de pisos sin vender en viviendas públicas de alquiler. La Consejería de Vivienda del País Vasco, por ejemplo, ya anunciado esta medida, en la que se prevé adelantar al promotor el equivalente a cinco años de renta.

Vivienda pública para ricos

En cuanto a los requisitos para acceder a una VPO, el nuevo Plan de Vivienda 2009-2012 eleva los ingresos máximos a 7 veces el IPREM, permitiendo el acceso a alguien que gane nada menos que 48.922 euros anuales. A la vez, recomienda que lo destinado por el adjudicatario al pago de las cuotas no supere el 33% de sus ingresos. A los precios actuales, es alarmante comprobar que será casi imposible para una persona con menos de 24.000 euros de ingresos anuales acceder a una VPO (la inmensa mayoría de los jóvenes).

Actualmente, el margen de beneficio para el promotor de vivienda protegida oscila entre un 100% y un 200%. A este coste se añade la “mordida” de las administraciones locales y regionales en cuestión de venta de suelo e impuestos.

Es vergonzoso el hecho de que en algunas ciudades la vivienda protegida tenga ya el mismo precio que la libre, o que incluso lo supere

Desde la PVD exigimos que se apliquen bajadas urgentes a los módulos de precios oficiales con el fin de adaptarlos a la realidad el mercado y de destinar las viviendas protegidas a quienes realmente las necesitan. Es vergonzoso el hecho de que en algunas ciudades la vivienda protegida tenga ya el mismo precio que la libre, o que incluso lo supere.

Otras medidas

Cabe decir que el Plan incluye algunas medidas positivas, aunque de menor calado, como la propuesta de creación de viviendas públicas de alquiler para determinados colectivos. En Francia existen cuatro millones de viviendas de este tipo, mientras que en España no llegan a las cien mil y este es uno de los grandes déficits que siempre ha caracterizado a la política de vivienda española.

Sin embargo, al introducir la fórmula de alquiler con opción a compra, se sigue apostando tozudamente por el fomento de la venta de vivienda pública, a pesar de que la función del Estado es facilitar el alojamiento y no la propiedad, y así lo han entendido la mayoría de los países de la UE. En cuanto a la limitación de metros, en un país donde sobra suelo es una tomadura de pelo que el Ministerio presente como algo positivo un mínimo de 30 metros para dos personas. Parece que se trata de convertir a la vivienda pública en una opción poco digna con el fin de preservar el mercado de la vivienda libre.

En cualquier caso, la PVD cree necesario resaltar que el Ministerio de la Vivienda ya no cumple el objetivo con el que nació. Sino que por el contrario, se ha convertido en una especie de sucursal del sector inmobiliario dentro del Estado, destinada a convertir en decretos los intereses de los promotores y a intervenir el mercado de forma disimulada, intentando que la burbuja de precios se desinfle lo menos posible.

El Ministerio presenta como algo positivo un mínimo de 30 m2 para dos personas. Se trata de convertir a la vivienda pública en una opción poco digna con el fin de preservar el mercado de la libre.

Dinero, según para quién

Desde la Plataforma por una Vivienda Digna reclamamos al Gobierno que los tiempos de crisis no sean la excusa para no poner en marcha una política de vivienda seria, estructural y para los ciudadanos.

Hoy por hoy la edad de emancipación en España sigue siendo superior a los 30 años. Si hay 50.000 millones de euros para ayudar al sistema financiero, es que hay recursos de sobra para solucionar el problema de acceso a la vivienda. Invitamos a todos los ciudadanos a reflexionar sobre las razones por las que no se hace, las razones por las que todas las administraciones permiten o incluso incentivan que la vivienda sea cara, cuando que la vivienda vuelva a tener unos costos razonables en relación a los salarios es la mayor garantía de que una crisis tan grave como la que estamos padeciendo no se retroalimente y no se reproduzca.

Además de las ya citadas, para desenvolver la difícil situación actual de la vivienda la Plataforma por una Vivienda Digna ha consensuado '40 propuestas por una vivienda digna', que pueden encontrarse en nuestra página web.

Vía malvasíaBlog

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