El precio de la vivienda aún debería reducirse al menos un 24%

El precio de la vivienda aún debería reducirse al menos un 24% para eliminar cualquier rastro de burbuja. Ésta es la principal conclusión de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana a partir de los datos conocidos en las últimas semanas sobre el precio de la vivienda y los alquileres.

Desde 2007, el OCE viene calculando la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España. En aquella primera edición de este informe, ya se avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler, una magnitud que los autores han denominado PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones). En enero de 2011, aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó, en 2010, en los 2.476 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 25,6. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 que refleja su media histórica, aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,2 que marcaba en 2007 (ver anexo).

Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda en nuestro país apenas han caído un 15% (de 2.905 euros/m2 en 2007 a los 2.476 de 2010), según datos de la Sociedad de Tasación. Por su parte, el alquiler se ha revalorizado, según cifras del Instituto Nacional de Estadística un 7,7% (de 90 a 97 euros/m2 anual). Con estas cifras, podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2010 esa necesidad se había estrechado hasta el 23,8%.

El OCE, sin embargo, constata su preocupación en la ralentización del ritmo de ajuste del precio de la vivienda a sus fundamentales. La reducción del PER en 2008 fue del 10,5%, en 2009 del 7,3% y en 2010 del 4,1%; como consecuencia de esta lentitud, tras tres años de crisis, la necesaria corrección del precio de los inmuebles todavía no se ha alcanzado. Si el ajuste prosigue a este ritmo, necesitaríamos alrededor de cuatro años más (2014) para completarlo. Sin embargo, si el ajuste continúa ralentizándose, podríamos terminar la década sin haberlo concluido.

Por desgracia, sin un ajuste en el precio de la vivienda, será mucho más difícil para el resto de la economía encarar la recuperación. Es necesario que los inmuebles se liquiden y los precios regresen a sus fundamentales, tal como sucedió hace ya dos años en otros países como EEUU. Como puede observarse en el siguiente gráfico del PER de la vivienda estadounidense (1987=100), éste se incrementó a partir del año 2002 alrededor de un 50% con respecto a su media histórica, para volver a converger con ella a comienzos de 2009, después de que el precio de la vivienda cayera un 33% y los alquileres subieran un 10%:

En España, sin embargo, el ritmo de ajuste ha sido notablemente inferior, debido a que nuestros bancos y cajas se han dedicado a refinanciar a promotores y a retener su stock de viviendas a la espera de que el precio de los inmuebles aumente, cuando esto no sucederá mientras este ajuste previo no se complete. Por eso, es urgente que el Gobierno y el Banco Central Europeo dejen de sostener financieramente a las cajas de ahorro.

Si el Gobierno continúa refinanciando y recapitalizando las cajas, como ayer mismo volvió a anunciar, estas entidades no sentirán ninguna presión para liquidar su stock de viviendas y poner fin a esta dinámica. La ayuda pública, para aquellas cajas que sean incapaces de captar capital en los mercados, sólo retrasará la necesaria liquidación y el ajuste de precios.

Fuente: Instituto Juan de Mariana El IJM es una institución independiente dedicada a la investigación de los asuntos públicos. Con el fin de mantener una independencia plena, el IJM no acepta subvenciones o ayudas de ningún gobierno o partido político. Su objetivo es convertirse en un punto de referencia en el debate de las ideas y de las políticas públicas con la vista puesta en una sociedad libre. Para conseguirlo, se propone estudiar y difundir la naturaleza del mercado. El nombre del Instituto proviene del más prominente pensador de la Escuela de Salamanca, encarcelado a principios del siglo XVII por su oposición a Felipe III

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